מושגים חשובים בנדל"ן!

מושגים בנדל"ן!
ברוב המקרים שאנחנו קונים/מוכרים דירה לא תמיד אנחנו מדברים באותה השפה שעו"ד מדברים או שיועץ הנדל"ן שלנו מדבר
אז כדי שתדעו על מה כולם מדברים נעשה סדר במושגים החשובים ביותר
נתחיל כמובן עם כסף, הרי כמו בכל מוצר בארץ גם על נדל"ן יש הוצאות למדינה (בחלק מהמקרים) הרי כל עסקה מדווחת למס שבח על מנת לדעת האם מגיע לך פטור מתשלום כדאי לבדוק מספר דברים
הראשון יהיה אם אתם גרים בשטחי הרשות המקומית של חולון ואתם הדירה בקומה האחרונה או שיש לכם זכויות בניה כנראה שתאלצו לשלם "היטל השבחה"-(היטל שמחושב ע"י שמאי לפי פוטנציאל הרווח שנוצר מאופציות בניה שהעירייה נתנה לכל נכס) המשמעות היא שכל נכס שהעירייה נתנה לכם אופציה לבניה (גם אם לא מומשה האופציה) היא תדרוש מכם כסף על כך בטענה שהיא הגורם לכך שערך הנכס שלכם שווה יותר.
בבתים משותפים זה נע סביב 4000-18000 בבתים פרטיים זה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, שימו לב, שלא כל העיריות גובות היטל השבחה על בתים משותפים כמו בחולון, למרות שיש בזכותן לעשות זאת ע"פ החוק, לכן, אם יש לך דירת גג, גן קוטג', וילה או כל נכס עם אפשרות הרחבה כדאי לבדוק את הנושא הזה מול העירייה או הרשות המקומית במחלקת השבחה.
מה שמוביל אותנו ל "מס שבח"- (מיסוי על השבח שנוצר מהמכירה, החישוב הוא בכמה מכרת פחות כמה קנית לחלק ל 4 זה בערך הסכום שתיאלצו להיפרד ממנו) ע"פ החוק במדינת ישראל, ניתן למכור נכס כל 4 שנים אלא אם כן לא היה לך נכס נוסף בשנה וחצי האחרונות מיום מכירת הנכס, עד סוף מאי ,2013 ניתנה הארכה ל"הוראת השעה"-(תיקון זמני לחוק), שניתן למכור בנוסף לדירה אחת עוד 2 דירות, משמע, עד סוף מאי 2013 תוכלו להיפטר מ 3 נכסים ולא לשלם עליהם מס שבח עד גובה של כ 2,000,000 ₪ לכל דירה.
שימו לב שעל קרקעות ונכסים מסחריים יש מס שבח ללא קשר להוראת השעה.
חשוב לפני קנייה ומכירה של נכס לעשות בדיקה מקיפה ועצמאית כדי לראות את ההיסטוריה של הנכס, מומלץ להוציא "נסח טאבו"- (ת.ז של הנכס) שם רשום מי הבעלים ומס' ת.ז שלהם, אם יש עיקולים, צווים, או הימנעויות מעשיית עסקה, ובכלל, כל "הערת אזהרה"-(הערה שכדי למכור את הדירה צריך להסירה מהנסח טאבו) בנוסף מומלץ ללכת לעירייה ולבדוק את "תיק הבניין"- (ההיסטוריה של הבניין מיום הקמתו) זה ילמד אתכם מי השכנים, האם יש הליכים משפטיים מול שכן מסוים, האם כל ההיתרים אכן הוצאו ספציפית לגביי הנכס בו אתם מעוניינים, או אפילו לגביי כל הבניין כולו, מה עבר על הנכס מיום בנייתו ועד היום, האם היו בעיות עקרוניות וכו', כדי לתכנן את סך כל ההוצאה, חשוב לבדוק כמה תצטרכו לשלם "מס רכישה"-(מיסוי שחל על הקונה בעת רכישת הדירה) שימו לב שאם אתם קונים דירה ראשונה ואין בבעלותכם דירה נוספת הפטור יהיה שונה מאם יש לכם דירה נוספת, בדקו האם הנכס רשום בטאבו פרטי או "בחברה משכנת"-(לדוגמא עמידר, חלמיש וכד') במידה והנכס הוא תחת חברה משכנת, דרשו את כל המסמכים הרלוונטיים, שימו לב שחלה לאחרונה רפורמה גם במנהל מקרקעי ישראל וגם בקרקעות של חברות משכנות, להעביר את הנכסים על שם של הבעלים ולהפוך את הנכס לטאבו פרטי.
בדקו אופציה זו מול החברה המשכנת או מול מינהל מקרקעי ישראל, בדקו שהנכס מופיע בטאבו לפי "תתי חלקות"-(מספרי הנכסים בבניין) והאם הנכס מופיע ב"מושה"-(שאין מספר לכל נכס וכולם הבעלים של הכל על הנייר) בדרך כלל בדרום ת"א רוב הנכסים מופיעים במושה ויש בעיתיות לקבל אחוזי מימון מסוימים במשכנתא על נכסים מסוג זה, למרות שיש כרגע צעדים לטפל בנושא זה מטעם העירייה, הכי חשוב התייעצו עם אנשי מקצוע בקשו את ה"גרמושקה"-(תוכנית הנכס/בניין) של הנכס/מבנה/בניין כדי שתדעו איך הנכס היה במקור וכך תלמדו אם אתם קונים את מה שאתם רוצים או את מה שסיפרו לכם…
בכל מקרה המון בהצלחה ושתעשו עסקה טובה!
אייל ימיני-השם שלך בנדל"ן!
0503539955
רימקס סקאי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s

אתר זו עושה שימוש ב-Akismet כדי לסנן תגובות זבל. פרטים נוספים אודות איך המידע מהתגובה שלך יעובד.